Niet elk Mexicaans vastgoed heeft een eigendomsakte

Hoewel iedereen in Mexico grond en huizen kan bezitten, dus ook buitenlanders, zonder verblijfsvergunning, bieden sommige eigendomsoverdrachten in Mexico wel bezig maar geen wettelijke titel (eigenaarschap) ik ga dat in dit artikel uitleggen.

Eerst nog even een kleine aanvulling op de tekst “Dus ook buitenlanders zonder verblijfsvergunning“: Vastgoed bezit in Mexico is geen onderpand of garantie op een verblijfsvergunning. Ook al bezit je een duur huis in Mexico, alsnog moet je voor je verblijfsvergunning voldoen aan de financiële voorwaarden en kan deze afgewezen worden.

En dan nu de uitleg over de aankoop van Ejidal grond

De meeste (nieuwbouw) huizen en condominiums die vandaag de dag gebouwd worden in Mexico en in de laatste jaren gebouwd zijn hebben officiële en wettelijke titels, dat wil zeggen het eigendomsrecht om het onroerend goed te bezitten is legaal afgerond en het onroerend goed is geregistreerd in het kadaster onder naam. Alle papierwerk is in orde.

Maar zeker in landelijke gebieden en soms zelfs randstedelijke gebieden is onroerend goed soms alleen verkrijgbaar onder agrarische voorwaarden. En hoewel je dan wel de grond in het bezit hebt, biedt het je geen wettelijke titel zoals bij nieuwbouw of stedelijke bouw.

Na de revolutie van 1910-1917 was de meeste grond in Mexico verdeeld in Ejido’s: grote percelen grond die gezamenlijk eigendom waren van veel verschillende mensen, vaak groepen families. Zij hadden het recht om het land te bewerken, meestal voor het verbouwen van gewassen en het fokken van vee. Grote delen van Ejido-land bestaan vandaag de dag nog steeds, en hoewel er een juridisch proces is om Ejidal grond (sociale grondstukken dus) om te zetten in eigendom met een wettelijk recht, is het proces ingewikkeld en duur. Het wordt meestal uitgevoerd door gespecialiseerde bedrijven op grote percelen grond die vervolgens worden onderverdeeld en verkocht aan projectontwikkelaars voor gebruik in residentiële, commerciële en toeristische ontwikkelingen.

Het kan dus zomaar gebeuren dat jouw idyllische boerderij of haciënda met grond waar je je droom wilt realiseren geen eigendomstitel heeft maar sociaal bezit is. Je kunt zo’n stuk grond en zo’n huis alleen kopen binnen de agrarische regeling. Dat brengt praktische zaken met zich mee maar zeker ook risico’s.

Geen wettelijke titel

Onroerend goed wat je aangewezen krijgt (LET OPT: DUS NIET ECHT KOOPT!) in het kader van een agrarische regeling heeft geen wettelijke titel, dat houdt in dat het bezit ervan niet erkend of omschreven is en daardoor krachteloos is in het Mexicaanse burgerlijk recht en alle zaken die daarmee verband houden. Is er dus een conflict over jouw eigendom dan zal dit alleen behandelt kunnen worden in de Agrarische Rechtbank (of Vergadering), Ejidal, die zich aan zijn eigen code houdt. Als je juridische bijstand zoekt zoek je dus een advocaat met ervaring in Agrarisch Recht.

De Ejidal bestaat uit afgevaardigden van de groep mensen die het land in eigendom hebben volgens de agrarische regeling. Meestal de oudsten van het dorp of de familie(s) in kwestie.

Geen eigendomsakte

Je koopt het recht op bezit, en je koopt dus geen eigendom. Wanneer je het recht op bezit koopt in plaats van eigendom, ontvangt je geen eigendomsbewijs en dus wordt het onroerend goed niet geregistreerd in het nationale eigendomsregister en kadaster. In plaats daarvan ontvang je twee belangrijke documenten:

• Cesion de Derechos (Overdracht van rechten)
• Constancia de Possession (akte van bezit)

Het eerste document registreert de rechten van de vorige houder(s) van hun bezit van het land, en het tweede documenteert jouw huidige bezit van het onroerend goed en jouw rechten. De rechten van de vorige bezitter van het sociale stuk grond hoeven dus niet automatisch ook jouw rechten te zijn. De Ejidal kan die rechten aanpassen voor de eigendomsoverdracht aangezien zij ook moeten instemmen met de wisseling van eigenaar.

Wanneer je besluit te verkopen, levert je het bezit op dezelfde manier op als de vorige houder aan u heeft afstaan of volgens de nieuwe vastgestelde termen. Dit proces wordt volledig beheerd door de lokale Comuneros, en niet door de burgerlijke rechtbanken. Het onroerend goed kan al dan niet worden vermeld in het nationale landbouwgrondregister, maar niet in het lokale eigendomsregister.

Geen financiering mogelijk, onderpandwaarde en moeilijk te verzekeren

Deze eigendommen kunnen alleen met uit eigen middelen worden gekocht: je kunt er geen hypotheek op afsluiten; je kunt ze niet als onderpand gebruiken; en je kunt geen eigendomsverzekering voor deze eigendommen afsluiten. het is sowieso moeilijk om een dergelijk bezit te verzekeren.

Het burgerlijk recht vereist dat je de wettelijke titel van iets moet hebben voordat je het kunt verzekeren. Dat is in dit geval dus een onmogelijke voorwaarde om aan te voldoen. Dat betekent dat je eventuele schade door overstromingen, aardbevingen, brand enz. uit eigen zak moet betalen.

Overdracht en verkoop alleen op agrarische voorwaarden

Besluit je je onroerend goed over te dragen, omdat je het wilt nalaten aan je kinderen bijvoorbeeld, dan kan dat alleen via een testament of een contract in de private sector, via de notaris dus. Degene aan wie je de grond nalaat kunnen het alleen erven op dezelfde agrarische voorwaarden als in jouw contract staan vermeld. Wil je het verkopen moet de koper instemmen met de agrarische voorwaarden. En dat verminderd de optie voor verkoop enorm omdat de meeste mensen in Mexico, zeker onder de buitenlanders toch graag een eigendomsbewijs hebben en een officiële registratie in het kadaster.

Enkele tips voor het kopen van Ejidal grond

Mexicanen en buitenlanders kopen en verkopen elk jaar onroerend goed tegen agrarische voorwaarden en transacties kunnen zonder belemmering verlopen. Maar het is verstandig je breed in te lezen op deze bijzondere manier van sociaal grondbezit en de voorwaarden 100% te begrijpen. Het is ook belangrijk dat je weet van welke Ejido je het eigendomsrecht overgedragen krijgt en waarom.

• Begrijp wat je koopt, Het is niet ongebruikelijk dat kopers van Ejido grond, en dan zowel Mexicanen als buitenlanders onroerend goed hebben gekocht terwijl ze de indruk hadden dat de met de indruk dat de ’titel’ (deed) een wettelijke titel was, terwijl het in feite een akte van bezit is onder agrarische voorwaarden. Een gebruiksovereenkomst dus. Een goede notaris zal ervoor zorgen dat de koper op de hoogte is van de juridische situatie van het land voordat de koper een aankoop afrondt. Maar als je koopcontract geen ontbindende voorwaarden heeft op dit gebied en je wilt afzien van de koop zal de Ejido een schadevergoeding willen.
• Begrijp de protocollen en documentatie. Wanneer je landbouwgrond koopt, ontvangt je normaal gesproken een Cesion de Derechos (Overdracht van rechten) en een Constancia de Posesion (Akte van bezit). Het is onwaarschijnlijk dat alle andere documentatie (inclusief ‘eigendomsbewijzen’) wordt erkend door agrarische rechtbanken/vergaderingen die beslissen over alle zaken die verband houden met gemeenschappelijke landoverdrachten in hun gebied. Deze documenten zijn dus nutteloos en niet rechtsgeldig. De procedures en protocollen voor landoverdracht vanuit een Ejido verschillen van die volgens het burgerlijk recht, en kopers en verkopers en hun vertegenwoordigers moeten vaak een vergadering bijwonen met lokale Comuneros op een van de reguliere vergaderingen om hun plannen en intenties met betrekking tot elke overdracht van grond te bespreken.
• Begrijp wat mogelijk is binnen Ejido grond en Agrarisch recht. Laat je goed voorlichten over wat de mogelijkheden zijn voor jou op en rondom dat Ejido grondstuk. Misschien is er een gemeenschappelijke waterbron, of recht van overpad, of bestaat er een begrazingsregeling met omliggende boerderijen. En mag je er bouwen wat jij wilt bouwen? Hoe is de waterverdeling? Mag je zomaar een zwembad vullen vanuit het gemeenschappelijk waterbezit? Kortom: begrijp wat je koopt!

Een lokale ‘Gestor’ inhuren

Als je advies nodig hebt over een onroerend goed, of als je de status van een onroerend goed dat op agrarische voorwaarden is gekocht, moet ‘regulariseren’, word je waarschijnlijk geadviseerd om een lokale Gestor in te huren – een Gestor is een persoon die alle wettelijke procedures kent en deze namens jou kan afhandelen. Letterlijk vertaald het woord zich naar “Manager” Een gestor in Mexico is een geautoriseerde natuurlijke of rechtspersoon die administratieve, juridische, voertuig- of fiscale procedures versnelt bij openbare instellingen (SAT, IMSS, Registro Público) namens een derde partij. Zijn functie is om de klant tijd te besparen door te zorgen voor een correct documentbeheer en het oplossen van bureaucratische obstakels. Er zijn dus ook gestoren voor Agrarisch wet en agrarische procedures.

Due diligence

Een goede makelaar zal open en transparant zijn over de juridische status van jouw beoogde onroerend goed; de uiteindelijke verantwoordelijkheid ligt echter bij de koper. Of je nu onroerend goed koopt in (semi-)landelijke gebieden, een uniek onroerend goed van een Ejido, f een gloednieuw onroerend goed, is het belangrijk om rekening te houden met de juridische status van het land waarop het onroerend goed zich bevindt (of het land waarop je van plan bent te bouwen). Soms ligt het land in een Beperkte zone en moet je een fideicomiso (trust) oprichten. Vaak is er een Escrow rekening nodig als tussenrekening. Een goede makelaar weet hier alles over te vertellen. Kies een goede notaris en overweeg ook om een advocaat in te huren die gespecialiseerd is in landzaken om de juiste due diligence uit te voeren als je twijfelt. Stel directe vragen aan de makelaar en/of koper over de juridische status van het onroerend goed en laat alle beweringen verifiëren door een notaris, de makelaar of je advocaat.

Overdrachtskosten en lokale onroerendgoedbelasting

De lokale Comuneros brengen een vergoeding in rekening voor de overdracht van bezit tussen de partijen. De kosten variëren aanzienlijk, afhankelijk van de locatie, Als kopers die je er verstandig aan dit lokaal te onderzoeken voordat je een (voorlopig) koopcontract ondertekent. Op sommige plaatsen wordt niet-Mexicaanse kopers gevraagd om een aanzienlijk hogere vergoeding te betalen dan Mexicaanse onderdanen voor eigendomsoverdracht.

Net als bij “standaard” onroerend goed betaal je ook bij onroerend goed op agrarische voorwaarden de jaarlijkse Predial (onroerendgoedbelasting) Als de vorige eigenaar dit niet heeft betaald, wat redelijk gebruikelijk is in Mexico, moet je mogelijk de belasting achteraf betalen om de Predial van het onroerend goed te ‘regulariseren’ en de betalingen up-to-date te brengen. Je doet er verstandig aan dit al in je vooronderzoek na te gaan en mee te nemen in het (voorlopig) koopcontract, dat alle rekeningen zoals predial en elektra en dergelijke betaald zijn en het stuk grond vrij is van claims.

Soms biedt je droomlocatie in Mexico geen wettelijke titel

Er zijn genoeg buitenlandse inwoners in Mexico die in huizen wonen die op agrarische voorwaarden zijn verkregen. En zoals met alles zijn er ook verhalen bekend waar dit mis gaat. Omdat men niet op de hoogte was van interne regelingen binnen de Ejido of omdat er opeens andere regels lijken te gelden in dagelijks gebruik die nooit zijn vastgelegd ind e gebruikersovereenkomst. Omdat je over de jaren zo zijn ontstaan. Het zijn praktische risico’s die je moet durven aanvaarden als je echt op je droom locatie wilt wonen.

Het is niet de meerderheid van de buitenlanders die via de Ejidal grond in bruikleen krijgen. De meerderheid kiest in het land waar vastgoed scams nog heel veel voorkomen toch voor een duidelijke eigendomsakte, een juridische titel. (Property deed, Escritura Pública)

ben je echte rop zoek naar iets ongewoons, lekker afgelegen, misschien zelfs wel off grid, op het Mexicaanse platteland dan moet je de afweging tussen een eigendomsakte (meer zekerheid) if een gebruikersakte maken.

Lees ook de overige artikelen over een huis of land kopen in Mexico (klik)

Dankbaar voor alle gratis informatie en het zoekwerk wat ik voor jou gedaan heb? Geef dan een kleine blijk van waardering.