Fractional ownership bij een huis kopen in Mexico

De Mexicaanse wet biedt kopers en investeerders een juridisch veilige manier om een woning te kopen in gedeeld eigendom. Stel je wilt iets kopen in Mexico, maar je hebt niet genoeg kapitaal, en je wilt niet lenen, dan kun je via deze constructie toch een huis of land bezitten, mits het voor bewoning is en niet puur zakelijk.

Gedeeld eigenaarschap kan bijvoorbeeld ook gebruikt worden als je een gemeenschap project wilt starten, een commune die samen een bepaald doel nastreeft, of een groep gelijkgezinden of familie die graag op 1 stuk grond willen wonen.

Fractioneel eigenaarschap is geen timeshare! In het geval van gedeeld eigenaarschap is elke mede-koper eigenaar van een “fractie” van het vastgoed, en gezamenlijk zijn alle eigenaren aansprakelijk voor de verplichtingen die vastgoed in Mexico met zich meebrengen, zoals het betalen van onroerend goed belasting en eventueel winstbelasting.

Stel de verkoopprijs van het beoogde vastgoed is 5 miljoen peso. en je hebt 10 mensen die dat gezamenlijk willen kopen tegen een persoonlijk bedrag van 500.000 peso (want dat rekent lekker makkelijk!) he eigendom van het vastgoed gaa tin een trust en 10 personen zijn gelijkwaardig begunstigden binnen de trust. Dus elke eigenaar bezit 10% van de trust x10 personen is 100% van de waarde van de trust. (Fideicomiso)

Gezamenlijk ben je verantwoordelijk voor onderhoud en beheerkosten en de kosten van de trust.

Het eigendoms aandeel (de fractie) kan worden overgedragen: eigenaren van gedeeld eigenaarschap ijn vaak vrij om hun aandeel over te dragen aan iemand anders. (te verkopen dus, of nalaten in een erfenis) echter bij het oprichten van de trust worden clausules en afspraken vastgelegd die hier invloed op kunnen hebben. Een dergelijk “verbond” maak je dan ook samen. Dat kan lastig zijn vooral als er heel vele mensen bij betrokken zijn. Maar het is van belang dat regels over beëindiging van het fractie-eigendom, beheren van het vastgoed, het dragen en verdeling van gezamenlijke kosten goed vastgelegd worden in de trust om in de toekomst (met eventueel nieuwe trustee’s) problemen te voorkomen.

Aandachtspunten hierin zijn:

• gedeelde toegangsweg of overpad-rechten
• waterput afspraken als er een waterput is
• omheiningsafspraken en onderhoudskosten poorten, hekwerken en privé afscheidingen
• bouwvoorwaarden per perceel
• community- begrippen (huisregels, wie doet wat in onderhoud, tuinen, openbare ruimtes)
• gezamenlijk geldbeheer voor de trust (de kosten van bij/uitschrijvingen, veranderingen in de trust, jaarlijkse kosten enz. )
• onderhoud openbare ruimtes (wegen, verlichting, riool, elektra enz)
• in geval van een huis: wie welke “kamer koopt” en de huisregels en gebruik van openbare vertrekken
• eigendomsoverdracht en clausule voor ter voorkoming van aandeel-vervreemding

De Fideicomisco en het contract

Eenmaal gekocht wordt de eigendomsakte ondergebracht in de Fideicomiso. En elke koper krijgt een aandeel in de trust op basis van het percentage van ingebracht geld. De verdeling hoeft dus niet gelijk te zijn, iemand kan zich inkopen voor een groter of kleiner bedrag dan een ander. bijvoorbeeld bij het gezamenlijk kopen van 1 huis waarbij je eigenlijk een slaapkamer koopt plus gebruik van openbare ruimtes, kan een kleine slaapkamer goedkoper zijn.

Binnen het contract zijn er 1 of meerdere convenanten waarin het gebruik en de regels voor het samenleven worden vastgelegd, inclusief alle bijdrage voor de algemene kosten (beheer- en onderhoudskosten)

Ook wordt hierin vastgelegd of medekopers recht hebben op eerste koop als iemand zijn aandeel wil verkopen. Dan moet deze persoon zijn aandeel eerst te koop aanbieden aan de mede-eigenaren. Ook hierover kunnen afspraken gemaakt worden binnen het convenant en de trust, dat niemand meer dan 50% mag bezitten om de leefbaarheid te garanderen bijvoorbeeld.

Tijdsverdeling voor het vastgoed

Als je samen 1 huis koopt waarvan je allemaal evenredig eigenaar bent maar je wilt er niet permanent gaan wonen worden in een convenant ook afspraken gemaakt over tijd en verblijfsduur. Hier ontstaat vaak verwarring met timeshare, maar er is een wezenlijk verschil aangezien je met timeshare geen wettelijk eigenaar bent, en geen rechten kan doen gelden. Maar, heel zwart/wit gezien richt je in zo’n geval ene soort van privé-timeshare op, want de overeenkomsten zijn wel groot. Alleen wettelijk gezien is er een onderscheid.

Ook neem je in het convenant op of aandeelhouders hun wettelijk toegekende tijd aan derden mogen verhuren. En ook kun je hierover groepsafspraken maken om het geheel voor een bepaald aantal weken per jaar t verhuren en de opbrengst daarvan bijvoorbeeld in te zetten voor (groot) onderhoud of te verdelen onderling om de investering terug te verdienen.

Wanneer is fractioneel eigendom een goede optie?

• Als je onvoldoende kapitaal hebt en iets wilt kopen, vooral al je gezamenlijk iets wilt gaan beheren of wilt investeren en rendement wilt halen uit de verhuur, maar ook als een vakantiewoning zonder ingewikkelde en algemene timeshare regels die vaak beperkend werken, is gedeeld eigenaarschap in Mexico een goede oplossing.
• Voor families, gezinnen of een hechte vriendengroep die willen samenwonen in 1 huis of op 1 stuk grond. Op het grondstuk kan ieder zijn eigen stuk grond bebouwen en zo dicht bij elkaar wonen, In een gedeeld huis kan opvang voor oudere familieleden geregeld worden, en kunnen gezamenlijke maaltijden bereid en gegeten worden in een grote keuken of op een terras. Terwijl binnen het huis ieder zijn eigen privé vertrekken heeft. Binnen familie’s kan het een vorm van estate-planning zijn, een investering die later nagelaten wordt aan de kinderen en kleinkinderen.
• Samen iets gaan beheren, zoals een hotel of een retraite, of een commune, mensen met dezelfde levensovertuiging die samen willen komen in een veilige besloten omgeving en daar leven zoals zij denken dat het leven geleefd zou moeten worden en daar mensen bij uitnodigen voor lang of kort verblijf.

Het belang van een notaris

Zoals je nu wellicht door hebt is het niet de meest eenvoudige manier van iets kopen. Vooral het oprichten van de Fideicomiso (de trust) en het opstellen van legale regels die overeind blijven binnen het Mexicaans recht is ingewikkeld en kan een moeizaam proces zijn. Het gebruik van een notaris is onvermijdelijk. Een notaris zorgt ervoor dat alle documentatie juridisch waterdicht is en legaal.

Vaak kun je hiervoor de notaris gebruiken die door de bank wort aanbevolen waar je Fideicomiso wordt ondergebracht, maar je kunt er ook voor kiezen de notaris de fideicomiso te laten beheren, hier zal echter een ander kostenplaatje aan hangen dan wanneer de bank dit doet.

Het fijne van deze ruime in de wetgeving is dat het mogelijk is om in Mexico op basis van gelijkgestemdheid, gelijkgezindheid of gelijkwaardigheid iets op te bouwen waar je je identiteit in kwijt kunt.

 

Dankbaar voor alle gratis informatie en het zoekwerk wat ik voor jou gedaan heb? Geef dan een kleine blijk van waardering.