Waarom je na 2026 geen Airbnb moet beginnen

Ik ga op vakantie en ik neem mee…….het is een vakantiespelletje wat in mijn kindertijd heel populair was: Wie kon de langste lijst met opgenoemde artikelen herinneren? Als mensen op vakantie gaan gaan ze voor pret, ontspanning, leuke dingen doen en een andere omgeving.

En het gros van de Nederlanders die gaan emigreren hopen daar op in te spelen met een vakantieverhuur. Lekker als amateur huisjes verhuren of kamers aan goedbetalende mensen die er even tussenuit willen en die aankomen met koffers vol leuke kleding, soms speciaal voor deze trip gekocht.

Over mijn jaren als Emigratie Coach heb ik menig emigrant gesproken die droomde van een inkomen gebaseerd op vakantieverhuur. Al dan niet via een eigen website, of via Airbnb, maar allemaal met hetzelfde zaken-model: Korte termijn verhuur. (Short term rental) En voor de vroege vogels is het over de jaren ook best lucratief gebleken. Maar nu, aan het einde van 2026 raad ik het mensen sterk af, vooral als het hun hoofdinkomen gaat worden.

Ik ben sinds mijn vertrek uit Nederland nooit voorstander geweest van “all your eggs in one basket” verdienmodellen. Veel te kwetsbaar. Als je overnieuw begint met je leven, kost het tijd om iets op te bouwen (een goede online reputatie bijvoorbeeld, of naamsbekendheid) en om die tijd lekker te overbruggen of op te vangen heb je reserves nodig, of een extra inkomen. Want ook als je zakelijk plan wel slaagt, dan nog kan er iets gebeuren waar niemand echt rekening mee wil houden: Tegenslag. Denk maar terug aan de tijden dat de wereld van toerisme op slot ging in de angst van een wereldwijd onbekend virus.

Ik weet niet zo goed waarom maar ergens rond dat op slot gaan van de wereld begon iedereen opeen de magie van Airbnb te omarmen. Wie geld had kocht een extra huis, hut, schuur, of stacaravan om die te verhuren en lekker te gaan genieten van “passive income”. Passief inkomen. Alsof Airbnb’s zichzelf verhuren, onderhouden en schoonmaken. want er is niks passive aan een Airbnb of vakantieverhuur.

De hype werd zo idioot dat je soms op Google Maps niet eens meer een lokaal restaurant of winkel kunt vinden door alle pinnetjes van Airbnb’s. En of je er nu een lening voor moest afsluiten of moest crowdfunden, of investeerders met gratis overnachtingen voor de toekomst voor moest aantrekken: je was niet hip als je geen Airbnb of Bed & Breakfast begon.

Tot overheden, soms onder invloed van lokale bevolking of grote hotelketens, op de rem trapten.

En toen begon de korte termijn verhuur voor vakantiegangers in te storten, en met name Airbnb. Er zijn mensen die maandelijks duizenden euro’s er bij inschieten omdat ze geen boekingen meer hebben. En er zijn mensen die met verlies hebben moeten verkopen omdat door wetswijzigingen de vastmarkt overspoelt werd met in de koop gezette vakantieverhuur.

Er zijn dus mensen die nu nog afbetalen aan de restschuld van hun Airbnb avontuur.

Daarbij zaten ook de platforms voor verhuur in een waas van groot geld verdienen en verhoogden de tarieven soms elke 6 maanden omdat ze meer geld wilden verdienen over de rug van de verhuurder die die verhoging dan weer verwerkte in de prijs, bijvoorbeeld door extra fee’s (toeslagen) in rekening te brengen zoals schoonmaakkosten die absurd hoog werden, verwarmingskosten, kosten voor gebruik van de aircon, zwembadonderhoud en idiote huisregels die kosten zouden moeten drukken, ga zo maar door.

Waarop de potentiële woninghuurders weer afhaakten en opmerkten dat als ze dan zelf het beddengoed in de wasmachine moeten doen en de woning schoon moeten opleveren, ze voor dat geld liever in een hotel gingen met alle service en hospitality ervaring die beduidend beter en betaalbaarder begin te worden dan de losgeslagen Airbnb markt.

Hij wilde eerst niet, maar zij zag geld: immers iedereen op de socials verdiende er aan. Dus ze kochten een ander huis voor henzelf, en verhuren het appartement in Portugal. Met een hypotheek. Twee huizen en hoewel ze eerst lasten-vrij woonden betalen ze nu weer hypotheek. En er komen bijna geen gasten, want iedereen verhuurt zijn vakantiewoning daar. En daarbij: de Portugese regering geeft nu duidelijk signalen af dat ze een halt willen toeroepen aan ongereguleerde vakantiewoning verhuur. Ik ga mijn appartement te koop zetten Jeanette, denk je dat het verstandig is? Vroeg hij. Ik weet het niet, ik kan in dat soort situaties altijd moeilijk advies geven. Ik heb geen glazen bol. En ik ken je financiële situatie niet goed genoeg en de lokale markt ook niet. Maar als je met de opbrengst van de verkoop je hypotheek kunt aflossen zodat je weer terug kunt naar dat onbezorgde leven zonder woonlasten, dan zou dat mooi zijn……..

De markt is verzadigd en het Airbnb platform helpt zichzelf om zeep.

En dan was er nog een beetje het “eigenschuld dikke bult”-verhaal van al die gretige vakantieverhuurders: Waarom begin je een Airbnb in een verzadigde markt?

Waarom zouden gasten jouw huis reserveren als ze keuze hebben uit 100 anderen, vaak met betere ligging of luxere uitstraling of hogere rating?

En de early adapters, die verzopen in de aanwas van nieuwe Airbnb’s en gingen vaak kopje onder voor teveel aanbod, teveel kamers op een te kleine vakantiegangers-markt.

Airbnb maakt markten stuk

Airbnb maakt markten stuk, als platform door hun manier van omgaan met gastheren en gasten, hun eindeloze fee’s en prijsaanpassingen en het algoritme en onderscheid tussen superhost en gewone host en al dat aanbod van extra en meer en beter. Het is zo erg van het padje af waarvoor het oorspronkelijk ontstond en wil nu een exclusieve markt bedienen waar geen behoefte aan is.

Het is momenteel in een aantal landen voordeliger om weer in een hotel te slapen dan in een gemiddelde Airbnb volgens een aantal YouTube documentaire makers

Airbnb maakt ook de vastgoed markt stuk. Als je leest dat huizenprijzen omhoog schieten omdat eigenaren van Airbnb’s allemaal in die ene zelfde wijk hun verhuur willen, en daardoor er geen enkele diversiteit meer in die wijken zit, dat is wel zorgwekkend, ook voor de lokale vastgoedmarkt, en de vastgoedmarkt in het algemeen wereldwijd.

In Mexico stad kun je een huis huren van een niet Mexicaan, in de wijken Roma en La Condesa, tegen topprijzen die echt absurd zijn, zoals 2000 euro voor een studio in de kelder van een gebouw. Al je buren zijn niet Mexicaans, en je spreekt zelden nog Spaans omdat je hele wijk vol zit met buitenlanders en je bent absoluut niet meer in Mexico. En daar zijn de prijzen ook naar.

Ik gok zomaar dat het ooit in Barcelona hetzelfde was, en in Sevilla, Parijs, Berlijn en zelfs Moskou idem. En het zal in Amsterdam misschien wat minder opvallen of in New York, anders dan door de achterlijke huizenprijzen, maar ook daar zal het niet anders zijn. En dat maakt de markt stuk, verdringt de lokale bevolking en dat creëert heel veel onvrede en zelfs een nieuw woord “Gentrificatie,” in België ook verzaveling genoemd, dat een proces van opwaardering van een buurt of stadsdeel op sociaal, cultureel en economisch gebied, het aantrekken van kapitaalkrachtige nieuwe bewoners/gebruikers en de daarmee gepaard gaande stijging van de prijzen voor onroerend goed (koop en huur) en de verdrijving van mensen met een lagere sociale klasse uit het stadsdeel.

Waarom je in 2027 geen vakantieverhuur meer moet starten?

Ten eerste de wet- en regelgeving. Ik sprak onlangs iemand die zei: dan begin ik in Spanje een vakantieverhuur. Ja, kom op zeg, onder welke steen heb jij plannen zitten maken? Lees je ooit wel eens iets over dat onderwerp dan? Want dat kan al lang niet meer zomaar. Dat is allemaal gereguleerd op basis van behoefte en vergunningen, en je krijgt al lang niet meer zomaar een vergunning. Spanje heeft mega op de de rem getrapt voor wat betreft vakantieverhuur.

En het is niet het enigste land. Er zijn er meer, soms begint het in een stad, en breid het zich uit over meerdere gebieden en uiteindelijk over het hele land. Ik maak een lijst voor je waar short-term-rental absoluut verboden is en woningen alleen nog in het bezit mogen zijn voor bewoning en niet meer voor vakantieverhuur:

1. New York City
2. Parijs
3. Berlijn
4. Amsterdam
5. San Fransisco
6. London

En er zullen de komende jaren meer steden gaan volgen, er zijn landen die druk bezig zijn (op de achtergrond) met de regulering van vakantieverhuur, zoals Cancun, Mexico Stad, Hongarije, Nederland voor meer gebieden dan Amsterdam, Griekenland, Spanje voor alle gebieden, Ierland, Portugal, Frankrijk is bezig met regularisatie en kwaliteitscontrole van vakantiewoningen voor het hele land, Duitsland voor andere grote steden dan alleen Berlijn, Italië voor de grote steden en populaire toeristengebieden. Diverse staten in de VS roepen een Airbnb verbod uit en meer en meer wordt wettelijk vastgelegd dat huizen alleen nog maar mogen worden verhuurd voor lange termijn.

Daarbij zijn in veel landen heel veel lokale wet – en regelgeving van toepassing, die vakantieverhuur behorlijk onaantrekkelijk kunnen maken: inkomstenbelasting, winstbelasting, BTW, vergunningen, veiligheidsnormen, toeristenbelasting, risico vrijwaringen enz. Zorg dat je weet waar je aan begint!!

Ze startten een prachtige lodge ergens in Zuid Afrika, 4 schitterende appartementen, zwembad, buitenkeukens met braai en pizzaoven. Zo mooi toen hij mij trots alles liet zien vlak voor de opening. Dat was drie jaar geleden. Vorig jaar zetten ze alles te koop, zelfs hun eigen woonhuis. Want ze verzuipen in ze zee van omliggende gloednieuwe snel gebouwde vakantiewoningen. Waren ze eerst de enigste, nu zijn er tientallen, zo niet honderden. En klanten hebben veel te veel keuze, toerisme loopt terug omdat mensen wereldwijd minder geld te besteden hebben en ze hebben het afgelopen jaar ongeveer 2 maanden vol gezeten. Ze moeten investeerders terugbetalen en het is niet meer op te brengen. Maar er zijn geen kopers, want de markt is verzadigd. Handen in het haar dus. Weg mooie droom!

Het is nooit goed een bedrijf te starten en onmogelijk om succesvol te worden als je concurrentie moordend is, dat is mijn tweede reden om niet in 2027 met vakantieverhuur in je inkomen te willen voorzien. De huizenmarkt is kunstmatig hoog, duur en overbelast, o.a. door Airbnb en korte termijn verhuur. Dus kopen is duur, en bouwen is ook duur. Daarbij is de klant over de jaren heel kritisch geworden en is een bepaalde stijl bijna verplicht om in de zee van Airbnb’s nog een beetje smoel te maken. Dat red je niet meer met een jaren ’60 look, alles moet straks en wit, of afgewerkt beton, en veel riet en natuurlijke tinten.

De laatste keer dat ik persoonlijk op Airbnb keek zag ik amper nog verschil tussen huis A en huis B want alles wat de afgelopen jaren gebouwd is lijkt op elkaar, oersaai vind ik dat. Maar blijkbaar is daar een markt voor. Hoewel ik me afvraag: Is er een markt voor? Want waarom zou ik, als ik zoveel keuze heb jouw Airbnb boeken als die van de buren een betere ligging heeft? Of net even beter aansluit bij mijn budget? Wat onderscheidt jou van de rest? En waarom wordt het allemaal zo gestandaardiseerd?

De economische situatie in de wereld is mijn derde reden waarom je in 2027 geen Airbnb of Agoda Homes meer zou moeten doen. Mensen hebben wereldwijd minder geld te besteden omdat het dagelijks leven onmogelijk duur begint te worden, en dus gaan ze minder op vakantie en zoeken ze goedkope opties. Airbnb valt zelden in goedkope opties. Pakketreizen zijn weer hip, want dan heb je alles in 1 prijs, en geen zorgen over dagelijks eten en vervoerskosten en die kunnen makkelijk op afbetaling gekocht worden en zijn vaak in bepaalde tijden van het jaar spot goedkoop.

En dan als laatste reden: Het platform Airbnb begint ene negatieve klank te krijgen. De nasmaak van veel huurders is bitter. Hoge extra oneerlijke naheffingen van verhuurders, annuleringen op het laatste moment, prachtige foto’s en uitgewoonde realiteit, gebrek aan comfort om kosten te besparen zoals de thermostaat verstoppen (ik zat ooit eens in Italië in een ijskoude Airbnb, en kon nergens de thermostaat vinden, die zat handig verstop achter een schilderij) zwembadverwarming uit en beperkt warm water. De gentrificatie problemen die Airbnb oproept in grote steden, het verzet van grote hotelketens tegen het Airbnb regime, en geloof me, die jongens hebben een dikke vinger in de pap bij de lokale overheid als het gaat om regularisatie van accomodaties. Al die filmpjes op Tiktok van Airbnb hosts die dan net doen alsof ze vreselijk hard moeten werken want “varkens van gasten” die niet eens de handdoeken zelf in de wasmachine hebben gestopt, dat helpt ook niet echt in de goede naarm van het platform. Dus de meeste vakantiegangers haken af. Ik ga op vakantie en neem mee: mijn hotelreservering, is een vaker gehoorde reactie van: Mijn Airbnb booking.

Als je geld moet lenen of met investeerders iets wilt opbouwen voor vakantieverhuur zeg ik keihard “NEE”!

Ik vind het sowieso nooit een goed idee om geld te lenen voor vakantieverhuur, want je hebt dan onoverzichtelijke kosten. Niet elke huurder is zuinig op jouw dierbare woning.Veel Airbnb eigenaren klagen over de onderhoudskosten:

• herstel van beschadigde vloeren, muren en deuren
• slijtage van meubilair
• reparaties aan installaties
• zwembad, verwarmingsketel en aircon onderhoud (en soms de drainage of het riool en de septic tank)
• de tuin en toegangshekken, paden en terrassen
• vervanging van linnengoed

De lijst is eindeloos.

Als jij je winst moet delen, al dan niet in natura met investeerders (die regelmatig gratis mogen verblijven) heb je zelf minder inkomen. De kosten die bij vakantieverhuur horen zijn vaak hoger dan mensen vermoeden of van te voren inschatten.

• onderhoud gebouw binnen, buiten en openbare ruimtes
• onderhoud grond
• inkomstenbelasting
• BTW
• afschrijving inventaris
• kosten verhuurbedrijf of platform wat onregelmatig stijgt en waar je geen grip op hebt
• toeslagen en jaarlijkse kosten voor vergunningen en keuringen
• schoonmaakkosten
• afhankelijk van de ligging misschien kosten voor gezamenlijk terrein en toegangspoort met bewaking
• gebouwen-belasting
• gemeentelijke heffingen voor riool en huisvuil
• kosten voor gas, water en elektra

Ook die lijst is eindeloos. Weet jij welke op jouw van toepassing zijn straks? En wellicht ben ik er nog een aantal vergeten?

 

Zij verhuurd appartementen in Playa del Carmen, eerst via Airbnb, maar besloot haar account daar te beëindigen. De constant stijgende kosten en de weinig (menselijke) service van de helpdesk die door Ai gerund wordt brak haar op. Disputen, onterechte negatieve reviews, de kritische Airbnb gebruiker die nooit tevreden lijkt. Ze maakte een goede pin op Google Maps en Apple maps en hing een spandoek op de gevel. En laatste zei ze: ik heb misschien iets minder klanten, omdat ik geen Airbnb meer gebruik, het is moeilijk in te schatten, want anderen klagen ook over minder klanten, er is teveel aanbod, maar wat wel zeker is is dat ik per saldo meer geld overhou aan het einde van het jaar. Dat is ook omdat ik minder investeer, want het draait allemaal lekker, maar toch, ik hou meer geld over. En ik merk dat door mijn huur iets te verlagen, ik meer aanloop heb, omdat ik betaalbaarder ben dan al die nieuwbouw.

Ik bedacht aan de nieuwbouw waar ik daar ooit een weekendje vakantie had, en dat die al helemaal uit elkaar viel ook al was het gebouw nog niet eens af, en de vieze vlekken in het matras en op de bank. En ik dacht aan het studio appartement bij haar waar ik een tijd gewoond heb, en ik zei haar dat ze een verstandige keuze had gemaakt, want ze biedt mooie studio’s op een top locatie, en haar appartementen zijn in verhouding met de huurprijs.

Ik start wel een vakantieverhuur in 2027

Als je eigenwijs bent en het toch wilt doen, doe dan onderzoek, liefst voor je vertrekt naar je nieuwe woonland, want vanuit Nederland kun je met je Nederlands brein wel bedenken hoe mooi het gaat worden en hoe succesvol, maar daar ter plaatste kom je al genoeg uitdagingen tegen om je ook nog eens zorgen te moeten maken over bezettingsgraad en haalbaarheid.

Wist je dat zelfs in succesvolle gebieden 50-70% van de vakantieverhuur leeg staat? Voor een heel jaar!?

Doe onderzoek, kijk naar cijfers van het bureau van Toerisme, kijk op Google maps, hoeveel concurentie heb je en hoevel toeristen komen er? Is er een stijging ogf daling (Ik gok op daling, want wereldwijd is er een daling) hoe is de huizenmarkt? zijn huizen relatief duur of goedkoop in jouw beoogde omgeving? En hoe zijn de transportlijnen, zit je ver van een vliegveld vandaan, zijn er verharde wegen, winkels, restaurants enz. Want een gemiddelde vakantiehuis-huurder zoekt gemak. En wil niet op een jungle safari om bij jou te komen, via glibberige modderwegen die garanderen dat ze een week lang de deur niet uitkomen omdat de straat elke dag overstroomd. Tenzij je natuurlijk jungle safari’s aanbiedt, maar dat begrijp je hopelijk zelf ook wel.

Soms staar je je blind op die toeristensector, gek gemaakt door anderen, die nooit het hele verhaal vertellen, want wie wil er nu onsuccesvol overkomen? Dus het is altijd geweldig en winstgevend om een Airbnb te starten en te runnen volgens de “verhalen”. Maar het kan zomaar zin dat de lokale markt meer op een betaalbaar huis zit te wachten dan het toerisme. En dat je dus beter kunt gaan verhuren aan de plaatselijke bevolking en daardoor een stabiel inkomen verwerft zonder de grilligheid van de vakantieverhuur.

Of misschien moet je wel iets heel anders gaan doen na je emigratie en niet standaard dat inkomen aangrijpen wat elke Nederlander lijkt te doen. Probeer authentiek te zijn, uniek, zoek je eigen pad. En als dat dan toch vakantieverhuur is, via Airbnb, onderscheid je dan van dat massale aanbod van de rest door een unieke stijlvolle en authentieke uitstraling.

Doe je onderzoek en weet waar je aan begint en vraag je zeker weten af: kun jij omgaan met de risico’s binnen de verhuur van vastgoed die er overduidelijk ook zijn? En heb jij een back-up plan voor als het niet lukt?

Ik heb nog 1 ervaring voor je:

Het zijn maar 4 appartementen, en 1 oud huis en 1 appartement wat zwaar verbouwd moet worden. De prijs was laag, en sinds de aankoop is de waarde, zonder rekening te houden met de renovatie en verbeteringen puur op basis van de vastgoed markt al met een half miljoen gestegen. Geen Airbnb, maar langere termijn, met een flexibele insteek, tuurlijk kun je ook een weekje komen, maar liever 6 maanden of langer. Want daar zit het gat in de markt in die streek, En ja, per week verhuren levert meer geld op, maar ook hogere afschrijvingskosten, en extra kosten qua belastingen BTW bijvoorbeeld.

Maar er is flexibiliteit in huurtermijnen, en razendsnel persoonlijk internet. En rust. En het stadscentrum is op loopafstand, maar er stopt ook een bus om de hoek. Eén minuut lopen daar vind je ook leuke authentieke lokale restaurantjes, met goede prijzen en geen toeristenhap.

Er is geen lening, alles uit eigen zak betaald, de aankoop, de verbouwing, de renovaties, de inrichting. Geen cliché Airbnb look, maar meer huiselijk, gebaseerd op het idee: de eigenaar zou er zelf willen wonen, comfort en persoonlijke stijl staan voorop. De eigenaren zelf wonen op het terrein, maar afgezonderd, meer ernaast zeg maar, achter een muur, je hebt dus samen met je drie buren een eigen opgang, een eigen gezamenlijke buitenruimte, en twee appartementen hebben zelfs een privé buitenruimte.

Maar het belangrijkste in dit verhaal is dat de eigenaren niet afhankelijk zijn van de eventuele verhuur. Er is nog steeds “ander geld”, not all eggs are in one basket. En dus is het aan alle kanten winstgevend, in waardestijging, in inspelen op de tekorten op de markt, in geen woonkosten meer en geen leningen, een goede ROI dus, Return on Investment,

Weet jij je ROI straks? Heb je die goed op je netvlies?