De ontwikkeling van vastgoed prijzen in Mexico

Hoe worden huizenprijzen en prijzen van land bepaald in Mexico en wat zorgt voor fluctuaties in de marktwaarde? In dit artikel leg ik uit hoe de waardebepaling van vastgoed in Mexico geregeld is en hoe jij voorkomt dat je teveel betaald voor je nieuwe woonplek.

De vastgoed markt in Mexico is veel meer locatie bepaald dan in Nederland het geval is. Varieert de prijs in Nederland vooral tussen het randstedelijk gebied (duur) en landelijk gebied (relatief goedkoper) in Mexico liggen binnen deze twee variaties nog oneindig veel andere variaties.

Ja natuurlijk een huis in een grote stad is duurder dan een huis op het platteland, maar een huis op het platteland in Chihuahua kan enorm verschillen van een huis op het platteland in Chiapas. En dat soort prijsverschillen zijn soms moeilijk te bevatten voor Nederlanders die hun eerste stappen zetten op de vastgoedmarkt in Mexico. Daarbij is in Mexico de investeringswaarde, oftewel de beleggingswaarde van groot belang, en dat is in Nederland toch minder, aangezien alle huizen daar over de kop gaan in prijzen.

In Mexico kun je nog goede investeringen doen en aanzienlijke waardevermeerdering verwachten, daar waar in Nederland eigenlijk iedereen zit te wachten tot de bubbel barst. Waar bijvoorbeeld met de waardebepaling altijd naar gekeken wordt is de mogelijke huuropbrengst per jaar. Als die hoog is is het vastgoed meer waard of heeft het potentieel in waarde te vermeerderen als het up-to-date gebracht wordt. Elke keer als mijn zoon en ik een bezichtiging beëindigen vertelde onze makelaar ons wat de mogelijke waardevermeerdering was op basis van verhuuropties. En dat klinkt dan heel raar als je er zelf wilt gaan wonen. Maar het feit dat jij dat bedrag uitspaart aan huur die je anders zou moeten betalen is al rendement natuurlijk. En zo kijken we in Nederland zelden naar de waarde van vastgoed.

Hoewel huizen in Mexico goedkoper zijn dan in Nederland en er voldoende huizen beschikbaar zijn over het algemeen, is de huizenmarkt in Mexico de laatste jaren enorm in prijs gestegen, zeker in gebieden waar veel Amerikanen en Canadezen huizen willen. Zij betalen met gemak de hoofdprijs voor een huis omdat alles in Mexico spotgoedkoop is voor hen. Daar waar wij als Nederlanders dan op ons hoofd krabben en denken: jeetje……mooi huis, maar het staat wel in Mexico, en het is niet al te best gebouwd.

En daar begint je verwarring op de Mexicaanse vastgoedmarkt. Alles wat je weet over bouwkwaliteit moet je vergeten. Want de Nederlandse bouwkwaliteit zul je hier zelden vinden. Eigenlijk niet, tenzij je een huis vindt wat in opdracht gebouwd is…….door een Nederlander of een Duitser.

De huizenmarkt in Mexico is niet alleen gestegen in prijzen omdat buitenlanders hier komen koopjesjagen, maar ook omdat banken meer en vaker geneigd zijn tot het verstrekken van een hypotheek aan Mexicanen en dat heeft weer alles te maken met inkomensgroei. En dan zijn er nog de bouwkosten die gestegen zijn door loonstijging en importheffingen op bouwmaterialen.

Inzicht krijgen in de vastgoedmarkt

Om een beetje inzicht te krijgen in de regio waar jij wilt gaan wonen doe je er goed aan rond te neuzen op Facebook Marktplaats, InMeubles 24 en MetrosCubicos en andere vastgoed sites voor Mexico. Let echter wel op dat als je een advertentie ziet die in prijs sterk afwijkt van het gemiddelde, en waar de tekst “teruggenomen door de bank” bijstaat, dat dat geen huizen en makelaars zijn waar je mee in zee wilt gaan. Dat zijn de zogenaamde vastgoed scams. Je betaald vaak aanbetaling na aanbetaling zonder ooit een huis te krijgen laat staan een eigendomsakte.

Het is ook raadzaam om in het gebied waar je wilt gaan wonen eerst wat te huren en dan met een geregistreerde makelaar rond te kijken op de lokale markt. En dan bij voorkeur een makelaar die een Spaanstalige website heeft met prijzen in Mexicaanse peso. Anders betaal je bij voorbaat al teveel.

In Mexico zijn huizenprijzen altijd “koopprijs”, aar dat wil niet zeggen dat je niet kunt onderhandelen, afhankelijk van het gebied waar je bent en het aanbod op de huizenmarkt is er soms wel een marge van 10-15% mogelijk, maar hou er rekening mee dat als een gringo een huis wil kopend ie marge al snel lijkt te verdwijnen. En ook met die zin leg ik in feite als het “probleem” van de Mexicaanse vastmarkt bloot: je kunt vragen voor je huis of stuk land wat je wilt en als de koper zo gek is het te betalen gaan alle huizenprijzen in dat gebied omhoog, want voor de koper geldt” meer geld is altijd beter”.

Als je zeker wilt zijn dat je voor jouw huis niet teveel betaald kun je voorstellen dat een gestor een taxatie doet. Of je vraagt je makelaar of vastgoed advocaat of de prijs een beetje marktconform is. Meestal, zoals in mijn geval, weet jouw tussenpersoon vaak wel een goed openingsbod wat niet gelijk het vel over je oren trekt financieel gezien.

Sommige delen van Mexico zijn kadaster gegevens openbaar in de App voor de predial (de vastgoed belasting) zoals bijvoorbeeld in La Paz, Baja California Sur, maar zelfs dat is niet zaligmakend omdat en nieuwe waardebepaling alleen gebeurd als het onroerend goed van eigenaar verwisseld. Dus als je een huis koopt wat al 70 jaar in de familie is dan is die waarde in het kadaster ver beneden de huidige markt waarde.

En koop je Ejidal grond (grond van de gemeenschap) dan is het helemaal koffiedik kijken want dat soort transacties zijn zelden openbaar en de prijzen daar zijn afhankelijk van de groep eigenaren die het verkoopt (lees ook: Niet elk Mexicaans vastgoed heeft een eigendomsakte)

Factoren die de huizen en landprijzen beïnvloeden zijn

• • vraag en aanbod
  • aanwezigheid van buitenlanders (populariteit, toeristengebieden kunnen schreeuwend duur zijn op het onredelijke af)
  • economische situatie van een staat (inkomen, werkgelegenheid, economische groei en ontwikkeling)
  • ligging van het huis of het stuk land bijvoorbeeld t.o.v. voorzieningen of geografisch
  • aansluiting van het huis of het land op gemeentelijk netwerk zoals water en elektra en wegen-netwerk (verharde of onverharde wegen maakt ook verschil)
  • vloeroppervlakte en perceeloppervlakte
  • ondergrond van het perceel (topografie)
  • en voor landprijzen: het bestemmingsplan en eventueel aanwezige bouwvergunningen

En dan op individueel niveau vanuit het oogpunt van de verkoper telt voor huizen het volgende mee:

• de aankoop waarde en de waarde van verbeteringen/uitbreiding
• een eventuele uitgevoerde taxatie door een gestor of verkopende makelaar
• prijzen van vastgoed in de omgeving
• het landoppervlakte wat verkocht wordt
• de huidige (herbouw)waarde van de bebouwing op dat landoppervlakte
• emotionele waarde

Zelden tellen mee de staat van onderhoud en het bouwjaar. Sterker nog de emotionele waarde telt sterker dan die twee. Als het een oud familiehuis is wat helemaal is uitgewoond kan het wel eens duurder zijn dan wanneer het een standaard leegstaande woning is waar geen familiegeschiedenis aan maar wat piekfijn in orde is.

Onderhandelingspositie van de koper

Als je als Nederlander voor het eerst de Mexicaanse huizenmarkt op gaat, en dan bedoel ik niet een gloednieuw opgeleverd huis of appartement in Tulum kopen ofzo, maar in een willekeurige stad of dorp in Mexico een bestaand huis gaat kopen, krijg je wellicht de schrik van je leven. Vaak ontbreekt de keuken, de stopcontacten, en het huis is conform Nederlandse maatstaven heel slecht onderhouden. Deuren sluiten niet, ramen kieren, kranen lekken en alle muren zijn slecht.

Het is dus van belang dat je de waarde kent van onroerend goed in Mexico en alles vergeet wat je in Nederland leerde, want je. koopt hier op een heel andere wijze een huis tegen heel andere bedragen. In onze zoektocht naar huizen keken we naar appartementenblokken met 7 appartementen die nog geen 3ton euro’s kosten en die op gemiddeld 400-600 vierkante meter grond staan. Met dat soort bedragen kun je makkelijk een renovatie uitvoeren. En dat is ook heel gebruikelijk in Mexico.

Je biedt in de buurt van de koopsom, iets wat jij zou willen betalen en waarvan je hoopt dat de verkoper het een aanvaardbaar bod vindt.

En wat dat in Nederland zou betekenen is niet meer van toepassing. Dat ligt achter je.

Contante betalers hebben een prima onderhandelingspositie. Geen risico’s voor de verkoper dat het proces stagneert omdat de bank een lening moet verstrekken en het vooruitzicht op een berg geld direct op de bankrekening, daar is de Mexicaan gevoelig voor. Vroeger verliep de hele vastgoed markt zo: je nam een zak geld mee en kocht een huis. Tegenwoordig is het wat digitaler, maar het sentiment leeft nog steeds.

Omdat veel huizen in Mexico puur eigendom zijn en niet als onderpand dienen voor een hypotheek is de markt ook redelijk stabiel en fluctueert niet al te veel, ze stijgt mee met bouwkosten en daalt ook mee met materiaalkosten en ze word gemasseerd door vraag en aanbod. Anders dan in Nederland waar de hypotheekrente en hypotheekrenteaftrek ook van grote invloed zijn op huizenprijzen.

Land kopen in Mexico

Soms rij je door gebieden en dan lijkt het alsof heel mexico al verkavelt is en te koop staat, in de buurt van Merida bijvoorbeeld en in de jungle bij Tulum, maar ook bij Puerto Peñasco (Rocky Point) en rondom Cabo San Lucas en La Paz zie je als je met Google maps kijkt al tientallen nieuwe wegen en stukken land opgedeeld in kavels. Vooral toen ik land Puerto Penasco reed in 2025 op mijn motortocht door Mexico schrok ik van de kaalslag die daar heeft plaatsgevonden. Bos en struiken wat plaatsgemaakt heeft voor borden van investeerders en paaltjes met linten die kavels aanduiden. kilometers grote oppervlaktes.

je zou denken dat met zoveel aanbod de grond daar wel goedkoop is, maar niets is minder waar. De doelgroep daar is de rijke gepensioneerde Amerikaan die Trump zat is en weg wil. Of het allemaal verkoopt is de vraag, en of het allemaal legaal is is ook de vraag. Veel van dit soort ontwikkelingsgebieden worden door de overheid stopgezet omdat vaak de eigendomsrechten niet aanwezig zijn. Er staat, dieper in Mexico zelfs grond te koop in natuurparken, terwijl langs diezelfde weg geadverteerd en gewaarschuwd wordt door de overheid dat in dat gebied geen grond te koop staat. En grondverkoop verboden is.

In 2024-2025 werden in Merida rondom Progresso tientallen locaties gesloten omdat er geen eerlijke land-deals gesloten werden maar mensen aanbetalingen deden op grond die officieel nog niet verkaveld was.

Als je grond in Mexico koopt pas dan dus goed op. De prijs kan variëren van enkele tientallen peso per m2 tot miljoenen US$ per m2. En geen van beiden zijn realistisch, op de eerste mag je vaak geen huis bouwen omdat het een landbouwbestemming heeft en de tweede is veel te duur en is puur een gevalletje hebzucht ind e hoop op een domme rijke Amerikaan, en die zijn er plenty helaas. Beiden maken de markt voor stukken land erg ingewikkeld.

Zorg dat als je land koopt je weet dat je zelf mag bouwen, als je koopt in een community (een subdivision) zorg dan dat je weet dat er ook daadwerkelijk gebouwd gaat worden en conform de tekeningen die jij te zien krijgt. En koop je land om zelf te bouwen, kijk dan goed naar de rechten van water, en overpad, de mogelijkheden om aangesloten te worden op gemeentelijke voorzieningen en bestemmingsplannen en bouwvergunningen, ook bij de buren. En controleer de eigendomsrechten.

Een bod uitbrengen

Als je geïnteresseerd bent in een huis is het normaal dat je een bod uitbrengt, dat gebeurd schriftelijk, via jouw tussenpersoon. Een bod kan zomaar worden afgewezen, omdat je te laag zit, en dan hoor je niets meer. Tot je met een redelijk bod komt mits de verkoper nog zaken met je wil doen. De verkoper kan je eerste bod ook als een belediging opvatten en geen zaken meer met je willen doen. Soms bij een (te) laag bod begint het loven en bieden en aanpassen van de oferta de compra zoals het document heet wat steeds herschreven wordt en over ene weer gaat tussen aspirant koper en verkoper. (lees ook: Een huis kopen in Mexico hoe werkt dat?)

Aandachtspunten over huizen en landprijzen in Mexico

• gebruik je gezonde verstand, als het te mooi klinkt om waar te zijn is het dat vaak ook.
• boter bij de vis, wachten op je eigendomsakte omdat deze “in behandeling” is, is niet gebruikelijk in Mexico, jij betaald en dus ontvang je je “titel” (eigendomsakte)
• werk met mensen met een gevestigde reputatie, en als je 1 persoon vertrouwd die met je meeloopt, laat deze dan mensen aanbevelen, maar blijf scherp en ken de stappen van het koopproces en wie welke taken uitvoert. Deze website heeft genoeg artikelen in de serie “een huis kopen in Mexico” om je daarbij te helpen.
• doe nooit een cash aanbetaling, gebruik altijd een Escrow of tussenrekening, zelfs geld (tijdelijk) in onderpand geven bij de makelaar is niet wettig in Mexico.
• bewaar al je bonnetjes, rekeningen, whatsapp gesprekken, oferta’s de compra en andere documenten voor het geval de aankoop verderop in het proces stagneert en jij je aanbetaling moet terugvorderen, de correspondentie is dan van belang bij de beoordeling van de reden voor het vrijgeven van het geld.
• neem je tijd, laat je niet opjagen. In een markt waar iedereen krap bij kas zit (Lokaal) ben jij degene met de zak met geld, ook al heb je maar een beperkt budget.
• laat emoties buiten het koopproces, je kunt nog zo verliefd zijn op een huis of een locatie, emotionele beslissingen zijn vaak geen goede beslissingen. Zeker niet bij de aankoop van een huis. Blijf scherp op de omgeving, is het een rustige omgeving? Wat zijn de ontwikkelingsplannen? is je uitzicht/locatie over 10 jaar ook nog al dat geld waard wat je nu betaald?
• als je een huis koopt in een gebouw of in een subdivision hou dan rekening met een jaarlijkse bijdrage voor onderhoud en betaling van personeel. En vraag vooraf wat die kosten gaan worden en wat inbegrepen zit bij die kosten.
• ken de markt, ik denk dat dat wel de belangrijkste is, weet of een prijs redelijk is, is hij te laag, zoek dan het addertje onder het gras, is hij te hoog t.o.v. andere objecten in die wijk, misschoen moet je dan verder kijken.
• ken het proces, zodat je weet waar je op moet letten als documenten namens jou worden opgesteld. Ken de ontbindende voorwaarden en de formulering t.a.v. het vrijgeven van Escrow, het cancelen van een fideicomiso of de clausules in je ejidal aankoop. Lees je in in de materie!

 

heb jij vragen over vestigen in Mexico? Stel je aan mij

Dankbaar voor alle gratis informatie en het zoekwerk wat ik voor jou gedaan heb? Geef dan een kleine blijk van waardering.