Een huis kopen in Mexico hoe werkt dat?

Waar in Nederland het proces van koop en verkoop van onroerend goed vast omschreven is zodat iedereen weet waar hij aan toe is, is er in Mexico nog een boel grijs gebied. Het is pas onlangs dat de overheid het beroep “makelaar” regulariseerde en dat makelaars nu een certificaat en een inschrijving moeten hebben.

Maar tot voor kort kon iedereen een huis in de verkoop zetten onder de naam ” makelaar”. En dat is ook wat veel gebeurt, als je rondkijkt is het heel gebruikelijk dat je tientallen keren hetzelfde pand tegen komt, soms met maar 1 foto van de buitenkant en verder weinig informatie anders dan “trato directo”. Dan is het iemand die graag makelaar wil zijn, of iemand die officieel wel geregistreerd is als makelaar en die een eigen traject loopt van koop en verkoop. Iedereen adverteert met dezelfde huizen in de hoop op commissie als ze een koper aanbrengen. En anders dan in Nederland waar je heel duidelijk afspraken maakt met een makelaar over de verkoop van je huis werkt dat hier niet zo. Alle makelaars in mijn staat halen hun huizen uit dezelfde database, dus je komt op alle websites dezelfde huizen tegen. Dodelijk vermoeiend. Heb je een huis zonder een bepaalde code dan is het geen huis wat in de reguliere verkoop staat, maar wellicht gewoon verkocht wordt door de eigenaar.

Hoe gaat dan in Mexico een huis bezichtigen?

Je kiest een makelaar, of je kiest eerst een huis, net wat het eerste komt. Kies je een makelaar dan kan hij naar jouw wensen zoeken in de database. Kies je een huis, en benader je de makelaar op wiens website het staat, dan zoekt de makelaar de verkopende makelaar erbij als hij dat niet zelf is. En dan wordt er een afspraak voor een bezichtiging geregeld.

Bij zo’n afspraak zijn vaak 2 personen van de verkopende partij, de makelaar van de verkoper en soms de verkoper, maar vaak is de verkoper niet aanwezig. En jij bent er met jouw eigen makelaar en eventueel een vastgoed advocaat die namens jou een transparante en eerlijke aankoop afdwingt.

Niet elke makelaar is even kundig, zo hadden mijn zoon en ik als eerste makelaar iemand die helemaal niets van Escrow rekeningen wist en hoe dat werkte en die bleef maar doorzagen over een cash aanbetaling. Iets wat je niet doet in Mexico, omdat dat je rechtspositie ernstig verzwakt en omdat er al genoeg scams zijn en daar wil jij niet aan bijdragen of de dupe van worden.

Onze makelaar, die alles volgens de gangbare (legale) regels doet, die niet vastgelegd zijn maar wel steeds meer gebruikelijk worden in Mexico, voedt de andere makelaar op en leert ze over escrow, de waarde daarvan, de reikwijdte van onderhandelen en garantiestellingen. Het was een frustrerend proces. En deze onkunde vertraagde alles enorm. Mexicanen zijn selectieve luisteraars en je moet soms wel 20x iets zeggen voor jet kwartje valt. Onze makelaar heeft engelengeduld en draaide het proces op deze manier handig in ons voordeel. Wij doen verder weinig anders dan applaudisseren over wat hij nu allemaal weer geregeld heeft. Maar uiteindelijk ging de koop niet door. Het liep vast op die Escrow (een tussenrekening met garantiestelling)

Vastgoed scams in Mexic

Ook al heb je dus een makelaar gekozen met een certificaat aan de muur en een officieel inschrijvingsnummer, je kan er zomaar eentje treffen die het niet zo nauw neemt met algemeen geaccepteerde normen en legaliteit en gewoon handjeklap een huis wil verkopen. Je mag namelijk het plaatje helemaal zelf inkleuren in Mexico. Vandaar de veelgebruikte term: Trato direct. Dat komt neer op “handjeklap zakendoen” alsof je een koe op de boerenmarkt in Nederland een koe koopt.

Vastgoed scams zijn schering en inslag helaas. Bouwgrond die nog niet verkaveld is maar wel verkaveld verkocht wordt onder het mom van: de akte van eigendom wordt verwerkt die krijg je zo spoedig mogelijk, of nieuwbouw waarop je fors moet aanbetalen en die nooit gebouwd gaat worden. Soms betalen mensen 10 jaar lang geld aan een project wat maar niet van de grond komt. Dat zie je in Merida en omgeving maar ook in gebieden als Puerto Peñasco, of Rocky Point zoals de Amerikanen het omgedoopt hebben

Grond of vastgoed wat verkocht wordt door mensen die niet de rechtmatige eigenaar zijn, ook dat komt voor. bijvoorbeeld erfgenamen die niet alle mede erfgenamen betrekken bij de verkoop. Dat kan je als huiseigenaar jaren later nog opbreken. Tulum is daar heel berucht voor, dat mensen al jarenlang een hotel runnen en opeens staat er een handjevol erfgenamen van de grond op de stoep die compensatie willen. Jarenlange, dure, tijdrovende rechtszaken zijn het gevolg.

En dan de vastgoed scams van “terug gevorderd door de bank”. Vastgoed was op website als Facebook Marktplaats en Lamudi gepresenteerd wordt voor een absurd lage prijs die niet markt conform is. De advertentie lijkt te mooi om waar te zijn. Vaak zijn er geen of nauwelijks foto’s van binnen, en alleen foto’s van Google Streetview. Het investeringsbureau wat deze huizen zogenaamd verkoopt voor de bank, regelt alles voor je, alles wat jij hoeft te doen is een aanbetaling en daarna betaal je in twee termijnen de rest van het bedrag en krijg je de koopovereenkomst en eigendomsakte. Je voelt het al aankomen denk ik?

In Mexico geldt des te meer : als het te mooi is om waar te zijn is het dat waarschijnlijk ook. Luister altijd naar je onderbuikgevoel en laat je niet verleiden door mooie praatjes.

Wat gebeurd er na de bezichtiging?

Na de bezichtiging bespreek je met je makelaar of je vastgoed advocaat of je wel of niet een bod wilt uitbrengen en hoe hoog dat bod moet zijn. Je leest vaak op het internet dat je 10-15% onder de koopsom moet bieden. In Mexico heeft geen enkel huis een vraagprijs, alles is koopsom. Maar meestal zit daar wel onderhandelingsruimte in. Alleen niet altijd 10-15%. Dat is afhankelijk van de markt, en het aanbod, en het feit dat jij als buitenlander een pand of land wilt kopen doet die marge al flink krimpen.

Een bod wordt schriftelijk uitgebracht in een ‘Oferta de compra” een koop-offerte. In die offerte worden ook ontbindende voorwaarden opgenomen. En de Escrow ( de garantiestelling) wordt er in omschreven. Als je akkoord bent met wat jouw vertegenwoordiger heeft opgesteld onderteken je dat en gaat het naar de makelaar van de verkoper.

Er zit een uiterste datum aan zo’n oferta, vaak 5 werkdagen waarbinnen de verkoper moet reageren. Die kan vervolgens

• jouw bod accepteren
• jouw bod accepteren maar niet de (ontbindende) voorwaarden
• jouw bod afwijzen en de onderhandelingen stopzetten
• jouw bod afwijzen en een tegenvoorstel doen
• andere voorwaarden bedingen
• een eigen oferte de compra opstellen die totaal afwijkt van wat voor jou is opgesteld.

Elke volgende stap is een nieuwe oferta de compra tot beide partijen akkoord zijn of 1 van de partijen de onderhandelingen stop zet.

Na het accepteren van de Oferta de Compra

Na het accepteren van de oferta de compra wordt het voorlopig koopcontract opgesteld waarin ontbindende voorwaarden duidelijker omschreven worden en waarin de uiterste verkoopdatum afgesproken wordt.

Op dat moment moet het geld voor de garantiestellen (de intentie om te kopen) op de Escro gezet worden ten gunste van de verkoper.

Het is dus zaak dat in de ontbindende voorwaarden goed omschreven is wanneer je als aspirant koper je Escrow geld direct zonder tussenkomst van een rechter kunt terugkrijgen.

Daarna volgen alle andere stappen zoals het eventueel oprichten van een fideicomiso (een trust voor vastgoed), het controleren van alle documentatie omtrent het vastgoed, ligt er beslag op? kloppen de kadastrale gegevens, zijn er achterstallige betalingen enz.

En dan ga je naar de notaris.

Elke stap kost geld, en elke fase kan weken duren.

En soms kan het ook heel snel gaan.
Gemiddeld staat voor de aankoop van vastgoed in Mexico ongeveer 2-3 maanden, maar afhankelijk van de complexiteit van de verkoop kan het wel een half jaar duren voor je het kan laten bijschrijven in het kadaster op jouw naam of op de naam van jouw Fideicomiso.

 

(lees ook: De kosten van een huis kopen in Mexico)

 

Steun deze website! Geef Gul.