Vastgoed in Mexico: Wat is een fideicomiso?

In Mexico mogen buitenlanders volgens artikel 27, sectie 1 van de grondwet van de Estados Unidos de México (de echte naam van mijn woonland) geen onroerend goed verwerven aan de kustlijn of 50 kilometer landinwaarts en 100 kilometer van onze grenzen. (beperkt gebied, zoals het bekend staat in de volksmond)

En toch woont iedere buitenlander aan de kust, ook veel Nederlanders. Hoe ze dat hebben gedaan ga ik in dit artikel uitleggen.

Waarom mogen buitenlanders geen vastgoed bezitten in Mexico?

Sinds de grondwet werd aangenomen in 1917 is er maar weinig dingen veranderd. In die jaren leek het risico van invasie gezien de geschiedenis van de jaren ervoor een enorm risico. Dus het verbod voor niet-Mexicanen om land op strategische locaties te kopen leek toen alleen maar logisch.

En hoewel het verbod nu behoorlijk belachelijk lijkt, bestaat het nog steeds omdat veel mensen en instellingen ervan profiteren, voornamelijk banken en de overheid.
Er zijn veel pogingen (of aankondiging van pogingen) gedaan om de grondwet te wijzigen en dit artikel te wijzigen, maar niets werd werkelijk uitgevoerd en we kunnen wel met zekerheid zeggen dat dit iets is dat misschien nooit zal veranderen. Juist omdat het een enorm bijdraagt aan de economie en de schatkist van de overheid.

Wat is een fideicomiso?

Een Fideicomiso is een trust, een bank-trust om precies te zijn. In die trust wordt de eigendomsakte (Deed) ondergebracht met de koper als enigste begunstigde. het is een juridische oplossing om die grondwet uit 1917 te omzeilen.

Een fideicomiso is een trust-overeenkomst die wordt gefaciliteerd door een Mexicaanse bank. De trust heeft een looptijd van 50 jaar en kan elke keer met 50 jaar verlengd worden. In de praktijk werkt het als volgt:

• De bank houdt de eigendomsakte van het onroerend goed in bewaring, het maakt niet uit of het eens tuk grond is of ene huis of beiden.
• Als koper ben je aangewezen als begunstigde van de trust. Je kunt naast een begunstigde ook een zogenaamde beneficiar op laten nemen die als zaakwaarnemer kan optreden als de begunstigde komt te overlijden.
• Je hebt dezelfde rechten als wanneer je zelf die eigendomsakte in je bezit hebt, je kunt je huis of stuk grond gebruiken, verhuren, verbeteren, verkopen of overdragen aan erfgenamen.
• De bank heeft in deze trust geen eigenaarsbelang is alleen de juridische eigenaar

Je kunt in Mexico verschillende vormen van een fideicomiso oprichten, In het geval van de aankoop van onroerend goed spreken we van een “real estate trust”. Het schiereiland Baja California is bijna helemaal beperkt gebied, en in de Staat Yucatan rijkt de beperkte zone tot in Mérida. In Quintana Roo als je in Cancun wilt wonen of in Tulum heb je dus altijd een fideicomiso nodig.

Is een fideicomiso een veilige constructie?

Een fideicomiso is een zeer veilige constructie. Al tientallen jaren kopen buitenlanders via dit systeem zonder problemen onroerend goed. De bank kan nooit aanspraak maken op het eigendom en jij als begunstigde blijft de enigste die beslissingen kan nemen omtrent het onroerend goed. Zelfs de overheid kan geen aanspraak maken op jouw land of huis.

Wat kost een fideicomiso?

In dit stukje tekst ga je begrijpen waarom het heel onwaarschijnlijk is dat dit systeem ooit opgeheven zal worden, als jij door de Mexicaanse kustgebieden reist besef je pas hoe groot de omvang van inkomsten voor de bedrijven en overheid is en hoe goed dit is voor de economie.

Het oprichten van een fideicomiso begint bij het Secretaría de Relaciones Exteriores (ministerie van Buitenlandse Zaken, oftewel SRE) Elke zovele jaar worden de kosten voor de aanvraag tot toestemming voor het oprichten van een fideicomiso door de overheid vastgesteld, voor 2026 zijn die kosten 21.650 MXN. Daarnaast komen er nog bankkosten en notaris kosten bij en het eerste jaar van betaling van de trustkosten. Dat laatste is een jaarlijk terugkerende post en is afhankelijk van de bank waar de trust beheert wordt. En de locatie waar je onroerend goed koopt. De overige kosten zijn afhankelijk van hoe duur je aankoop is en in welke staat je vastgoed koopt en welke bank je kiest.

Naar zeggen is Banbajio de goedkoopste en de snelste in het verwerken van een fideicomiso en BBVA de duurste en de lastigste. Alle andere banken zitten daar een beetje tussen in. Niet elke bank doet fideicomiso trouwens, je makelaar of closing lawyer weten welke banken in jouw regio dit doen en kunnen je adviseren over de tarieven.

Grofweg kun je rekenen op een totaal bedrag voor de oprichting tussen de 1500 en 3000 euro voor een eenvoudig huis.

De jaarlijkse kosten zullen variëren en tussen de 400 en 1500 euro liggen afhankelijk van de waarde van de Trust.

Je kunt meerdere huizen en stukken land in 1 fideicomiso onderbrengen, maar elke wijziging kost extra geld.

Prijzen op het internet vliegen werkelijk alle kanten op, zo spreken makelaars in Cancun over oprichtingsprijzen tussen de 70.000 en 150.000 MXN (totaal) terwijl makelaar in Cabo juist schrijven over de helft van die prijzen. Het blijft een heel schimmig proces die fideicomiso waarbij eigenlijk alleen de cijfers van de SRE vast staan en openbaar toegankelijk zijn.

De kosten voor de aankoop van het project van mijn zoon kun je lezen in dit artikel (klik) . Daar splits ik , naast alle kosten in de offerte van onze closing lawyer, ook de kosten voor zijn fideicomiso uit.

Fideicomiso versus volledig eigendom

In de beperkte gebieden vastgesteld door de Mexicaanse overheid is een trust de enigste manier voor buitenlanders, en dus ook Nederlanders om vastgoed te kopen en te bezitten. Mexicaans staatsburgers hebben deze beperking niet. Het oprichten van een Mexicaans bedrijf voor het aankopen van grond of huizen is geen omzeiling van de fideicomiso verplichting, Tenzij je de grond of het vastgoed voor een bedrijf gaat benutten, maar als in het kadaster bepaald is dat het land of het huis voor bewoning aangemerkt is, zal er een fideicomiso moeten worden opgericht.

Buiten de beperkte zone kunnen buitenlanders wel zelf de eigendomsakte in beheer hebben en gewoon een huis kopen zoals je in Nederland ook zou doen.

De betaling van de fideicomiso

Als je gebruik maakt van een closing lawyer, die dan voor jou de aanvraag doet bij SRE en de papieren bij de bank indient en het proces bewaakt, betaal je het totale bedrag an de oprichting aan de closing-lawyer die van daaruit de partijen betaald namens jou. Doe je alles zelf zul je rechtstreeks aan SRE de betaling voor de vergunningsaanvraag moeten voldoen (SRE werkt op afspraak) en bij de bank moeten afrekenen voor de overige kosten.

Het is aan te bevelen dat je werkt met een professional in deze aanvraag omdat het papierwerk erg nauw luistert en je niet wilt dat je aanvraag afgewezen wordt.

Jaarlijks betaal je aan de bank de kosten voor het onderhoud van de trust. De bank regelt dan alle administratieve taken die en trust jaarlijks moet uitvoeren.

De trust maakt geen onderdeel uit van de activa van de bank, als een bank failliet gaat of overgenomen wordt wordt de trust elders ondergebracht.

Als je de fideicomiso na verkoop van het onroerend goed opheft zijn hier ook kosten aan verbonden. Het is ook mogelijk de trust over te dragen aan de nieuwe koper. Soms kiezen ook Mexicaanse kopers voor een vastgoed trust in verband met nalatenschap planning.

Hoe lang duurt de procedure van de Fideicomiso?

Volgens de website van de SRFE duurt het afgeven van de vergunning ongeveer 5 werkdagen. Maar als het erg druk is of er zijn veel wettelijke vrije dagen en feestdagen dan kan dat iets langer duren. Het totale proces van het oprichten van een vastgoed trust in Mexico duurt ongeveer 4-6 weken.

De fideicomiso heeft een looptijd van 50 jaar en moet elke 50 jaar verlengd worden met wederom 50 jaar.

Welke documenten heb ik nodig voor het oprichten van een fideicomiso bij de bank?

Voor het oprichten van een vastgoed trust heb je de volgende documenten nodig:

• kopie van je paspoort, en bij een beneficiair ook een kopie van diens paspoort
• bewijs van inkomsten of voldoende geld voor de aankoop van het vastgoed en de oprichting van de fideicomiso
• een getekende voorlopige koopovereenkomst

De documentatie doe je nodig hebt kan per staat en per bank verschillen.

Wat gebeurd er op de dag dat je de verkoper treft bij de notaris?

Op de dag van de sleuteloverdracht teken je de fideicomiso documenten bij de notaris die vervolgens de eigendomsakte in de fideicomiso plaatst. Vanaf dat moment ben je eigenaar van het onroerend goed via de trust. De deed, de eigendomspapieren dus, staan op naam van de fideicomiso die weer op jouw naam staat.

Voor de fideicomiso teken je vaak ook een Calvo clausule, deze zijn vaak onlosmakend verbonden met een fideicomiso, omdat je als buitenlander investeert in Mexico. Een Calvo clausule betekent dat je als buitenlander je onderwerpt aan het Mexicaans recht als het gaat om geschillen omtrent je aankoop en investering. Je kunt dus geen aanspraak maken juridisch gezien op het Nederlands rechtssysteem. Dit is vooral voor Mexico heel belangrijk omdat veel Amerikanen via het Amerikaans recht iets proberen af te dwingen wat in Mexico niet rechtsgeldig is of waar een Mexicaanse rechtbank geen uitspraak over kan doen.

Je beloofd in een Calvo clausule dat je eventuele procedures of juridische kwesties afhandelt via het Mexicaans gerechtshof en daarbij geen steun zoekt van het Nederlands rechtssysteem.

Tot slot over de fideicomiso procedure in Mexico

Het is een simpele procedure en als je hem eenmaal begrijpt en de wettelijke basis kent voor de fideicomiso is het een (onnodig) duur maar goed ingebed systeem waarbij buitenlanders toch vast goed kunnen bezitten in de door de grondwet van 1917 vastgestelde beperkte gebieden.

Toen ik dit artikel geschreven had, mede uit eigen ervaring als het gaat om de kosten en de procedures, leerde ik dat niet in alle staten van Mexico de vergunning van SRE verplicht is voor buitenlanders. Ik heb gezocht maar ik kon niet vinden waar dat niet gehandhaafd wordt. Het is een wettelijke regel ingevoerd in 2022 maar aangezien elke staat een soort eigen koninkrijkje is binnen het Federale systeem werkt het niet altijd overal hetzelfde. Maar met of zonder vergunning, die fideicomiso moet je wel hebben.

Een huis kopen in Mexico is nog altijd stukken voordeliger dan in Nederland en er is keuze genoeg. het is een kopersmarkt.

In de nieuwe serie ene huis kopen in Mexico op deze website komen alle aspecten rondom onroerend goed bezit en wonen in een eigen huis in Mexico aan bod. Snuffel eens rond in die artikelen om je kennis op dit gebied uit te breiden. Het koopproces kan ingewikkeld lijken en je bent als buitenland investeerder best kwetsbaar. Als je het proces begrijpt voordat je verliefd wordt op een huis of een locatie ben je minder vatbaar voor scams.

Heb je nog vragen dan kun je altijd contact met mij openemen

 

Dankbaar voor alle gratis informatie en het zoekwerk wat ik voor jou gedaan heb? Geef dan een kleine blijk van waardering.