Na Emigratie je Nederlandse huis verhuren

Veel aspirant emigranten overwegen hun huis in Nederland aan te houden. Soms omdat ze zeker willen zijn dat hun emigratie lukt, anderen omdat ze het extra inkomen van de eventuele verhuur goed kunnen gebruiken.

Maar wat zijn de regels over een huis aanhouden in Nederland als je gaat emigreren? Het is een beetje een ingewikkelde materie, want Nederland kent altijd heel veel regels en uitzonderingen. Laten we dit artikel opbreken in 3 delen:

• je woont in een huurhuis,
• je woont in een koophuis,
• je wilt je huis in Nederland verhuren tijdens je afwezigheid.

Een paar algemene dingen waar je over na moet denken zijn:

• hoe belangrijk is het aanhouden van je huis in Nederland? Wat zijn je redenen en hoe zwaar wegen die?
• als je het huis leeg wilt aanhouden, kun je dan voorkomen dat het in verval raakt bijvoorbeeld door vorst of stormschade, of gekraakt wordt?
• hoe verhouden de kosten in Nederland zich t.a.v. je emigratiebudget?
• ga je verhuren, verhuur je gemeubileerd of ongemeubileerd, en als het laatste het geval is, wat doe je dan met je inboedel?
• kun je een dusdanige huurprijs bedingen dat ALLE kosten in Nederland gedekt zijn, dus ook onderhoud, schade, belasting, (ook eventuele inkomstenbelasting), slijtage, wettelijke verplichtingen, verzekeringen enz.

Je woont in een huurhuis

Als je in een huurhuis woont en je wilt je huis aanhouden voor onbepaalde tijd als je gaat emigreren, kan het zijn dat de verhuurder dit niet toestaat. ten eerste vanwege de schaarste op de woningmarkt en ten tweede omdat er een regel is dat als je niet ingeschreven staat in Nederland je geen huis kan huren in de sociale sector.

Het is dus een beetje afhankelijk van je huurcontract, en of je particulier huurt of in de sociale sector (via een corporatie). Maar grofweg gezien is het moment van uitschrijven het moment dat je het grecht verliest op een huurwoning.
(lees ook: Ben je geëmigreerd als je naar het buitenland verhuisd?

Waar je ook over na moet denken is dat een verhuurder altijd het recht mag hebben een woning te betreden, bijvoorbeeld voor groot onderhoud. Hoe ga je daarmee om als je in het buitenland verblijft.

En passen de dubbele lasten in je budget, want alle belastingen en betalingen voor je Nederlandse huis gaan gewoon door, en je hebt in je nieuwe woonland ook vaste lasten.

Je woont in een koophuis

Als je in een koophuis woont heb je iets meer flexibiliteit, je bent immers zelf eigenaar van het pand. Maar in de praktijk valt dat een beetje tegen. Er kan in je hypotheekakte, in het splitsingsdocument van de Vereniging van Eigenaren of in je opstalverzekering een clausule zijn over leegstand van de woning.

Deze moet je goed lezen.

Daarbij kan de gemeente een verordenign hebben over leegstand van vastgoed. Die leegstandsverordening kan per gemeente verschillen in omvang en maatregelen.

Waar je ook over na moet denken:

• Hoe ga je om met groot onderhoud van je pand en de tuin?
• Passen de dubbele lasten in je budget
• Hou je voor de belastingdienst economische binding met Nederland en blijf je belastingplichtig in Nederland?

en indien van toepassing: hoe ga je om met je afwezigheid bij de bijeenkomsten van de Vereniging van Eigenaren.

Alles over verzekeren en het wel of niet opzeggen van verzekeringen lees je in de informatie folder 

Je wilt je woning verhuren

Of je nu een koopwoning of een huurwoning hebt die je wilt en mag verhuren, het belangrijkste waar je rekening mee moet houden is de gemeentelijke huisvestingsverordening. Hierin kunnen regels zijn opgenomen over bijvoorbeeld Airbnb-verhuur, of particulier onderverhuren van een woning. Veel gemeentes hebben  e huisvestingsverordening onlangs aangepast om te voorkomen dat steeds meer huizen bezit worden van vastgoedmaatschappijen die grote delen van de stad particulier gaan verhuren. Omdat de huisvestingswetgeving niet altijd op de persoon geschreven is kan het zijn dat er in containerbegrippen gesproken wordt als het gaat om verhuur en onderverhuur,  en dat jij als particulier in deze groep valt ondanks dat je geen bedrijf bent.

Als woningeigenaar van een appartement of een in appartementen verdeelde woongroep, moet je ook in de splitsingsakte van de Vereniging van Eigenaren kijken.

Daarnaast moeten zowel een huurder als eigenaar van een woning kijken naar de het bestemmingsplan waarbinnen de woning valt. Soms staat een bestemmingsplan onderverhuur van vastgoed niet toe.

Ook moet je naar de regels van de verzekering voor opstal en inboedel als wettelijke aansprakelijkheid. Hoe verhouden die regels zich, wanneer vervalt je recht op verzekering en kun je geen claims meer indienen? Vaak zijn verzekeringen in Nederland gebonden aan een persoon die een woonadres in Nederland heeft, behalve de opstal verzekering, die is gebonden aan een pand en zijn eigenaar.

Koopwoning verhuren versus huurwoning verhuren

Als je als huiseigenaar nog een hypotheek op je woning hebt, moet je goedkeuring hebben van de hypotheekverstrekker voor je de woning mag onderverhuren. Dit kun je nalezen in de huurbeding clausule van je hypotheekakte. In de meeste gevallen staat daarin dat verhuur niet toegestaan is. Doe je het dan toch, zonder toestemming van de hypotheekbank,  dan kan je hypotheek (met terugwerkende kracht) beëindigd worden.

Ben je de huurder van een woning, dan moet je toestemming hebben van de huiseigenaar, in jouw geval dus de corporatie of de vastgoed maatschappij. Je mag een huurwoning alleen onderverhuren als dat contractueel is toegestaan of na instemming van de verhuurder. Verhuur je je huurhuis zonder toestemming, dan kan dat een reden voor eenzijdige opzegging van het huurcontract zijn door de verhuurder.

Sluit altijd een huurcontract af met de huurder. De huurder valt onder de huurbeschermingswet en heeft binnen deze wet vel rechten, wees op de hoogte van je plichten als verhuurder. 

Zowel een huurwoning of een koopwoning vereisen regelmatig toezicht en onderhoud, dit komt voor rekening van de verhuurder, in dit geval ben jij dat. Als je in het buitenland zit is dat lastig te regelen. Ook is het houden van toezicht op de woning lastig. Een verhuurbedrijf of een contactpersoon. in Nederland kan een handige oplossing zijn, hier zijn vaak wel extra kosten aan verbonden, deze moet je meerekenen in de huurprijs.

Wat moet je doen als de huurders iets kapotmaken in je woning? Of als ze iets overkomt?

Kijk bij je inboedel- en opstalverzekering wat gedekt is bij verhuur. Er zijn meestal drie opties:

• of verhuur is uitgesloten van je verzekering,
• of het is standaard meeverzekerd
• of je kunt het optioneel laten meeverzekeren.

Dit laatste zorgt wel voor een stijging van de premie.

De voorwaarden verschillen per verzekeringsmaatschappij. Soms staat een verzekeringsmaatschappij slechts een verhuur toe van maximaal dertig dagen, bij de andere kan dat een langere periode zijn, maar het is zelden voor een volledig jaar. Verzekeringsmaatschappijen gaan er eigenlijk van uit dat je misschien de woning tijdens je vakantie verhuurd of gedurende korte afwezigheid, maar niet voor langere tijd. Temeer ook omdat in Nederland verzekeringen vaak gekoppeld zijn aan een persoon met een woonadres in Nederland.

Vandalisme en diefstal door de huurders zijn in principe nooit gedekt. De verzekeringsmaatschappij weet niet wie jij in huis haalt en wil dat risico niet nemen.

Verzekeringsmaatschappijen eisen een verhuurcontract voordat ze overwegen een ingediende schadeclaim uit te betalen. Je bent niet verplicht te melden bij je verzekeringsmaatschappij dat je wilt gaan verhuren, maar je recht op dekking kan dus vervallen als je je zaken rondom verhuur niet goed hebt geregeld.

Je hebt als je je huis gaat verhuren ook een aansprakelijkheidsverzekering nodig. Als jouw huurders iets overkomt in het verhuurde huis of in de tuin van dat huis, dan kan de huurder jou aansprakelijk stellen. Vaak keert een aansprakelijkheidsverzekering niet uit als jij niet aanwezig bent op het moment van het ongeval.

Overweeg jij te emigreren? Bereid je dan goed voor.

Met de handleiding: Emigreren, zo doe je dat, zorg je voor een goede start in je nieuwe leven, een zorgvuldige afronding van alle zaken in Nederland en je beschikt over een handige up-to-date lijst met linken naar websites die je nodig hebt als je gaat emigreren.