Tijdspad van koop en verkoop vastgoed in Mexico

Een huis verkopen in Mexico kan lang duren, een huis kopen in Mexico kan heel snel gaan, toch vereisen beiden processen een boel geduld van beide partijen, zowel koper als verkoper.

Of je nu land of een huis koop of verkoopt in Mexico, je zult je verwachtingen moeten bijstellen t.o.v. eenzelfde proces in Nederland. Vooral als het gaat om het tijdspad. En dat geldt vooral voor vastgoed verkopen. De manier van klanten vinden, de presentatie van je huis op het internet en in het algemeen bij de makelaar, zijn wezenlijk anders dan je vanuit Nederland gewend bent. En zowel koper en verkoper hebben een bureaucratisch traject te lopen voordat vastgoed van eigenaar verwisselt.

In Mexico is de vastgoed markt vooral heel regionaal en zelfs lokaal. Dat maakt hem heel gefragmenteerd. De locatie waar je vastgoed zoekt of wilt verkopen is ook van belang. In sommige staten zijn transacties naadloos en snel en in andere staten of als je bijvoorbeeld Ejidal grond koopt, of in een beperkt gebied, kan het proces maanden duren. In steden zijn veel meer transacties af te handelen net als in populaire toeristenbestemmingen en dus is er een tekort aan alles: Makelaars met tijd, notarissen met ruimte in de agenda, taxateurs die niets te doen hebben en ambtenaren die zitten te wachten op klanten aan het loket. Iedereen zit tot over zijn oren in het werk. Behalve in kleinere steden en op het platteland.

En ook vraag en aanbod zullen een rol spelen in het bij elkaar brengen van koper en verkoper.

Als je in Mexico een huis gaat verkopen hou er dan rekening mee dat dat soms jaren kan duren. Dat geldt vooral in de meer landelijke gebieden weg van de gezellige drukte van de hot-spots en voorzieningen.

Het tijdspad van een huis of land kopen in Mexico

Zowel koper als verkoper ervaren frustratie. Maar het zijn vooral de kopers die klagen over de houding van verkopers. je zou denken dat elke verkoper graag een deal wil sluiten, en dat is waar, maar er moet vaak overlegt worden met 101 familieleden, en andere belanghebbenden die soms helemaal niets aan invloed op de eigendomsakte kunnen uitoefenen. En dan is er nog de Mexicaanse “bezitterigheid” die vaak uitmond in moeite hebben met loslaten van dingen, vooral als het om een huis gaat wat al jaren in de familie is.

Toch, als de verkoper in geldnood zit of als een ontwikkelaar een gloednieuw project verkoopt kan het proces razendsnel gaan. Bij de aankoop van het vastgoed van mijn zoon hadden de erfgenamen alles op voorhand geregeld. Eén van hen was gevolmachtigd om namens alle anderen op te treden en beslissingen te nemen en dat werkte uitstekend.

Hoe jouw tijdspad ook verloopt als je vastgoed gaat kopen in Mexico wees voorbereid op een totaal ander traject dan in Nederland. Ten eerste ben je cash-buyer. Un Comprador al contado, Dus je zit niet wekenlang op de bank te wachten voor een hypotheekverstrekking. Je zult merken dat de markt niet zo “volwassen” is als in Nederland. Procedures kunnen per makelaar, per stad, per staat verschillen en soms zelfs per verkoper. de één wil persé een cash aanbetaling en wenst geen gebruik te maken van de steeds meer gebruikelijk Escrow (tussenrekening) met een garantiestelling wat meestal een percentage is van de koopsom. De ander wil het huis niet van de markt halen als het in principe al aan jou verkocht is, en terwijl jij kosten maakt voor de aankoop onderhandelen zij nog met nieuwe potentiële kopers. De ene Makelaar weet werkelijk niets van het huis en de ander verzint er van alles bij. Zo keken wij bij een appartementencomplex van 7 appartementen elk met warm water voorziening aircon en instapklaar. Het tegendeel was waar, er waren 2 appartementen zonder aircon, 3 hadden geen warm watervoorziening en 1 was een verbouwde winkel waar niet eens een keuken in zat of daglicht was anders dan via de voordeur. Kortom, je moet zelf goed opletten en een beetje weten wat je kunt verwachten, ook in de te nemen stappen als je begint met bieden.

(lees ook: Een huis kopen in Mexico hoe werkt dat?)

Als koper en verkoper hebben besloten zaken te doen, en het bieden (per oferta de compra) is afgerond, kan het alles tussen een paar weken en een aantal maanden duren voordat je elkaar treft bij de notaris.

Als je koper bent, moet je niet proberen het proces te versnellen omdat de partij die jouw belangen behartigd (je makelaar, je advocaat, de notaris) checkt alle papieren en controleer tof er geen claims op het vastgoed liggen. Mochten er problemen zijn met het papierwerk, erfgenamen of claims dan kan dat het proces nog meer vertragen, maar dat is om jou als koper te beschermen. Je wilt een solide deal die rechtsgeldig is en dat is wat er voorbereid wordt in de tijd dat je zit te wachten.

Heb je een gemotiveerde verkoper en is het een eenvoudige verkoop dan kan de akte bij de notaris passeren in iets van een maand tot 6 weken na het tekenen van het voorlopig koopcontract.

Maar het kan zomaar 3 maanden of langer duren, bijvoorbeeld als je een fideicomiso nodig hebt, hiervoor moet een heleboel papierwerk geregeld worden en een vergunning verkregen worden van het Ministerie van Buitenlandse Zaken. Opeens zijn er dan meerdere partijen bij betrokken wat voor vertraging kan zorgen.

Je proces gaat van een leien dakje als je een goede betrouwbare lokale makelaar gebruikt en samen met hem of haar en een zogenaamde closing-lawyer (een sluitings-advocaaat of vastgoed advocaat) de laatste stappen neemt in het proces. Zij zullen je ook begeleiden bij elke stap die je moet zetten voor de Escrow rekening en de Fideicomiso als je dat nodig hebt en zorgen er voor dat al die processen op elkaar afgestemd worden zodat de datum bij de notaris vastgesteld kan worden en dan alle papieren gecontroleerd zijn en in orde. zij weten ook welke persoon je voor de taxatie kunt inhuren en schrijven je nieuwe eigendom in in de diverse registers.

Ze nemen een boel werk uit handen en laten je gebruik maken van hun netwerk. Dat kan de snelheid van de koop of verkoop zeker positief beïnvloeden.

De stappen die doorlopen moeten worden na de ondertekening van de oferta de compra

• opstellen en ondertekening van voorlopig koopcontract (Makelaar)
• openen van een Escrow rekening en storten van de aanbetaling Promesa (jij plus closing-lawyer en bank)
• vaststellen van libertad de gravamenes, no aduedo predial, no aduedo de agua (closing-lawyer, vastgoed advocaat of notaris)
• taxatie (extern, met jou als opdrachtgever)
• Oprichten fideicomiso
  • aanvragen vergunning bij het ministerie van buitenlandse zaken(closing-advocaat of advocaat van de bank of notaris waar de fideicomiso in beheer gaat)
• overmaken van de aankoopsom minus de aanbetaling op de Escrow (jij en je bank)
• passeren van de akte bij de notaris (jij, makelaars, verkoper en notaris)
• bijschrijven in diverse registers (closing-lawyer, of jij als je geen closing-lawyer gebruikt)

Een aantal aandachtspunten bij een huis of land kopen of verkopen in Mexico:

• Een goede makelaar legt het proces net zo lang uit tot je het begrijpt. Ook al moet hij of zij het 10x herhalen
• Als er eenmaal een oferta de Compra is die door beide partijen is getekend, is de deal zo goed als dichtgetimmerd, nu is het een kwestie van achteroverleunen en afwachten. Zorg dat je heel veel geduld hebt en volg de vinger van de makelaar die alle afspraken voor je maakt. Ook dat doet een goede makelaar voor je. Of je closing-lawyer afhankelijk van waar je bent in het proces.
• Zorg dat je zelf een beetje weet over het proces van koop en/of verkoop zodat je een beetje kunt controleren wat de makelaar en de closing-lawyer je allemaal vertellen. Mijn zoon noemt het altijd zijn bullshit-radar, maar die heb je in Mexico wel nodig! Als je van niets weet, dan is het makkelijker om bedot te worden of te veel geld uit te geven in dit proces. (lees ook: De kosten van een huis kopen in Mexico)
• Zorg dat je al je geld in Mexico hebt, dat maakt verantwoording afleggen over de herkomst van het geld een stuk eenvoudiger en vertraagd het proces niet onnodig met internationale overboekingen. Daarbij kun je als je zelf bepaald wanneer je geld overmaakt een gunstigere wisselkoers kiezen. je kunt het geld bijvoorbeeld een tijdje op een Mexicaanse Cuenta de inversionnes zetten, met een minimaal risico en waarop het binnen 24-96 uur beschikbaar is. Dan krijg je een leuke rente (8-10% per maand) en je behoudt optimale flexibiliteit als je het snel nodig hebt.
• Probeer, ondanks dat het een vreemd, onoverzichtelijk en vaak erg on-Nederlnds proces is, toch te genieten van het feit dat je straks een huis hebt gekocht of verkocht. En bedenk dat alle eerste keren lastig is, hierna is het appeltje eitje. Je kent straks de klappen van de zweep.
• Moet je verbouwen in je nieuwe huis dan is de wachttijd een mooi moment om op zoek te gaan naar een architect of civiel ingenieur. Zij kunnen een grove kostenraming geven van je wensen, en die kun je dan onderling vergelijken. En je hebt elkaar al even gesproken dan weet je ook gelijk bij wie je je prettig voelt. De architect of ingenieur regelt ook de aanvraag van de bouwvergunning, ook daar weer is het fijn als je iemand zijn netwerk mag/kunt gebruiken. In de zoektocht naar tegels en verf, meubels en zon-reflecterende verf voor het dak en buitenmuren verzamelde ik een stapel visitekaartjes van loodgieters tot timmermannen en tegelzetters, heel handig voor als straks de verbouwing zo ver is.
• Als het tijd is om naar de notaris te gaan en je hebt een fideicomiso (een trust) moeten oprichten om land of een huis te kunnen kopen dan krijg niet jij de akte van eigendom maar de bank waar de trust beheerd wordt, zorg ervoor dat je van de notaris een mooie verklaring krijgt voor de tussenliggende periode waarop de Fideicomiso* afgerond wordt zodat je vooruit kan met die zaken waar je een eigendomsbewijs voor moet hebben (Elektra, water, telefoon enz. )
• Het jij je vastgoed verkocht dan verkoopt de fideicomiso het vastgoed door aan de nieuwe eigenaar. Bespreek met de beheerder van te voren of je de Fideicomiso aanhoudt en wijzigt in verband met de aankoop van een nieuw huis, of dat je hem opheft
• Het jij vastgoed verkocht, hou dan rekening met een belastingaanslag over de winst, die kan oplopen tot 60% van de gemaakt winst, (meerwaarde over de aankoopsom) maar er zijn aftrekposten. Laat je door een accountant informeren om dit bedrag zo laag mogelijk te houden.

WEETJE: Vijf dagen na de overdracht van het huis had onze verkoper nog steeds het geld niet van de Escrow rekening. Zij mistten bepaalde documenten die het voor de Escrow bank onmogelijk maakte het geld over te maken. Iets met winstbelasting en korting daarop. Aangezien de Escrow beheerder alle fiscale zaken regelt rondom de verkoop moet ook de verkopende partij zijn papierwerk op orde hebben om legaal het geld te ontvangen uit de verkoop. Mijn zoon moest opnieuw een release formulier tekenen voor het aankoopbedrag. Omdat de termijn van de eerste release verstreken was.

(lees ook: Een huis of land kopen in Mexico met een advocaat)

*Fideicomiso is een trust die wordt opgezet zodat buitenlanders in beperkt gebied toch een huis of land kunnen bezitten. Beperkt gebied is een Federale zone in het grens en kustgebied van Mexico die tot Maximaal 50 kilometer dan de grens of kust kan gelden. Controleer of jouw huis in een beperkte zone ligt voor je besluit te kopen een Fideicomiso brengt jaarlijkse kosten met zich mee. In de Fideicomiso ben jij de enigste begunstigde van de trust, dus in feite ben je eigenaar van het vastgoed maar op een indirecte manier. Je kunt in de fideicomiso ook estra begunstigden aanwijzen, (Beneficiario(s)). Deze persoon neemt dan bij jouw overlijden de trust over zonder dat daar een notaris of rechtspraak aan te pas hoeft te komen, iets wat bij wettelijke erfgenamen wel het geval is.

Sommige delen van Mexico zijn in zijn geheel beperkt gebied, de staat Baja California Sur bijvoorbeeld, elke aankoop door een buitenlander op dat schiereiland moet via een Fideicomiso gedaan worden.

 

Dankbaar voor alle gratis informatie en het zoekwerk wat ik voor jou gedaan heb? Geef dan een kleine blijk van waardering.